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盡管市場(chǎng)上有關(guān)于希臘移民漲價(jià)可能延遲的傳言，但不容忽視的現(xiàn)實(shí)是，從9月1日起，希臘移民政策已經(jīng)邁入了一個(gè)全新的階段。這一變化標(biāo)志著希臘移民的門(mén)檻和要求將有所調(diào)整，對(duì)潛在的移民申請(qǐng)者來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)重要的里程碑。

（以下是法案原文）

希臘漲價(jià)后，還有買(mǎi)的必要嗎？

自2013年推出以來(lái)，希臘黃金居留不僅為希臘經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了顯著的收入，也在一定程度上完成了其促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的使命。

然而，隨著房?jī)r(jià)和租金的上漲，希臘政府面臨著平衡經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與民生需求的挑戰(zhàn)，這也是黃金居留簽證投資門(mén)檻不斷提高的主要原因之一。

盡管投資門(mén)檻提升，希臘購(gòu)房移民的需求依然強(qiáng)勁。

未來(lái)，如果只是為了拿到希臘身份，依舊可以選擇25w歐的“商改住”項(xiàng)目：

希臘新政25w歐購(gòu)房拿身份的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，包含工廠(chǎng)、商業(yè)、文物建筑改造成住宅類(lèi)建筑，（注意：工廠(chǎng)建筑需要空置5年以上。）

“商改住”項(xiàng)目指的是申請(qǐng)人通過(guò)購(gòu)買(mǎi)商業(yè)房產(chǎn)并進(jìn)行產(chǎn)權(quán)證照變更，由商業(yè)地產(chǎn)改造為住宅地產(chǎn)，以滿(mǎn)足“黃金簽證計(jì)劃”新政的資格條件。

商 :  辦公樓、健身房、圖書(shū)館、學(xué)校等

改：建筑許可改變上述住宅用途和性質(zhì)

?。悍舷ＥD住宅法案標(biāo)準(zhǔn)

希臘“商改住”房產(chǎn)項(xiàng)目核心要點(diǎn)

1、手續(xù)變更

“商改住”涉及將商業(yè)建筑的產(chǎn)權(quán)和使用性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌猛?，并需要相?yīng)更改建筑許可。

2、產(chǎn)權(quán)特性

改造后的房產(chǎn)保持永久產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)歸投資者個(gè)人所有，確保了資產(chǎn)的長(zhǎng)期價(jià)值和傳承性。

3、購(gòu)買(mǎi)范圍

“商改住”項(xiàng)目不設(shè)區(qū)域限制，投資者可以在希臘全境范圍內(nèi)尋找合適的商業(yè)房產(chǎn)進(jìn)行改造。

希臘“商改住”地產(chǎn)市場(chǎng)前景

根據(jù)希臘央行的官方數(shù)據(jù)，2023年下半年希臘商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的辦公樓建筑價(jià)格呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，其中雅典區(qū)域上漲4.6%，塞薩洛尼基區(qū)域上漲2.1%，其他地區(qū)上漲6.2%。這一增長(zhǎng)趨勢(shì)反映了外國(guó)投資的增加和旅游基礎(chǔ)設(shè)施的發(fā)展對(duì)希臘商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極影響。預(yù)計(jì)從2024年到2028年，希臘商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將保持每年0.95%的穩(wěn)定增長(zhǎng)率。

“商改住”類(lèi)型分析

1、工廠(chǎng)廠(chǎng)房

推薦指數(shù)：★★★

根據(jù)移民新政，工廠(chǎng)廠(chǎng)房改造為住宅需要滿(mǎn)足空置五年以上的條件。然而，許多希臘工廠(chǎng)位于偏遠(yuǎn)地區(qū)，改造難度和成本較高，且多數(shù)工廠(chǎng)因年久失修而存在地基破損問(wèn)題，修復(fù)難度大。

2、文物古跡

推薦指數(shù)：★★★

希臘的文物保護(hù)建筑需在旅游局登記備案，且修復(fù)工作必須嚴(yán)格按照原貌進(jìn)行，不得采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格。由于大部分文物建筑年久失修，加固和修復(fù)工作將耗費(fèi)大量資源，且可能不適合居住。

3、商業(yè)地產(chǎn)

推薦指數(shù)：★★★★★

雅典地區(qū)商業(yè)寫(xiě)字樓數(shù)量眾多，為開(kāi)發(fā)商和投資者提供了較大的選擇空間。地理位置優(yōu)越的辦公樓改造項(xiàng)目在轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌猛竞?，將成為市?chǎng)上極具吸引力的房產(chǎn)投資項(xiàng)目。

隨著希臘購(gòu)房移民新政的實(shí)施，預(yù)計(jì)二手房市場(chǎng)將經(jīng)歷顯著變化。在新政下，申請(qǐng)人更傾向于選擇25萬(wàn)歐元的“商改住”房產(chǎn)，而非80萬(wàn)歐元的二手房產(chǎn)。這一趨勢(shì)將推動(dòng)合法合規(guī)的“商改住”房產(chǎn)項(xiàng)目成為市場(chǎng)主流，對(duì)開(kāi)發(fā)商的規(guī)模和資金實(shí)力提出了更高要求。

希臘“商改住”房產(chǎn)項(xiàng)目的選擇要點(diǎn)

1、開(kāi)發(fā)商的實(shí)力

選擇實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商至關(guān)重要。商業(yè)辦公樓的整棟收購(gòu)和改建需要強(qiáng)大的資金支持和規(guī)模優(yōu)勢(shì)，以滿(mǎn)足住宅許可的申請(qǐng)要求。

2、房產(chǎn)的地理位置

地理位置是房產(chǎn)價(jià)值的關(guān)鍵因素。優(yōu)越的地理位置不僅提升房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，也有助于吸引租戶(hù)和提高投資回報(bào)。

3、房產(chǎn)的后期運(yùn)營(yíng)與包租服務(wù)

大多數(shù)申請(qǐng)人選擇“商改住”房產(chǎn)主要是為了獲得希臘永居身份，因此房產(chǎn)通常以投資和出租為主。提供完善的后期運(yùn)營(yíng)和包租服務(wù)對(duì)于保障申請(qǐng)人的利益至關(guān)重要。

作為移民行業(yè)的資深從業(yè)者，博途海外見(jiàn)證了過(guò)去十余年來(lái)全球各國(guó)移民政策的變遷。在歐洲，特別是從2023年起，我們觀(guān)察到一系列黃金居留項(xiàng)目的逐步關(guān)停。例如，愛(ài)爾蘭在2023年2月宣布關(guān)閉其移民項(xiàng)目，葡萄牙的購(gòu)房移民政策也在同年10月宣告終止，而西班牙預(yù)計(jì)將在2024年底前關(guān)閉其購(gòu)房移民通道。

基于當(dāng)前的趨勢(shì)和歐盟對(duì)黃金居留政策的收緊態(tài)度，我們大膽預(yù)測(cè)，歐盟很可能在2025至2026年間全面關(guān)閉黃金居留政策。希臘最新的移民政策，自2024年9月1日起實(shí)施，根據(jù)當(dāng)前的形勢(shì)和政策走向，我們預(yù)計(jì)該政策可能在1-2年后也會(huì)面臨全面關(guān)停。這可能標(biāo)志著低門(mén)檻獲取歐洲身份機(jī)會(huì)的終結(jié)。

對(duì)于有意通過(guò)希臘移民政策獲得歐洲身份的投資者來(lái)說(shuō)，時(shí)間已變得尤為寶貴。建議投資者盡快采取行動(dòng)，與專(zhuān)業(yè)的移民顧問(wèn)合作，以確保在政策變動(dòng)前完成申請(qǐng)流程。